RAYİÇ BEDELLERİN 10 KAT ARTMASI KONUT PİYASASINI NASIL ETKİLEYECEK?

Gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek yeni dönem başladı. 2026–2029 yılları için rayiç bedellerin 10-15 kata kadar artırılması; konut fiyatlarını, vergileri ve yatırımcı eğilimlerini yeniden şekillendiriyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, maliyet yükünün hem alıcıyı hem de sektörü zorlayacağına dikkat çekiyor. ayrimenkul piyasasında dengeleri sarsacak yeni bir dönem kapıda. 2026–2029 yılları arasında geçerli olacak yeni rayiç bedellerin bazı bölgelerde 10 ila 15 kat artırılması, hem konut fiyatlarını hem de vergi yüklerini ciddi şekilde yükseltecek. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, artan maliyetlerin hem alım-satım dengesini bozacağını hem de sektörde kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceğini belirterek, “Yatırımcı yönünü Dubai gibi vergi avantajlı destinasyonlara çevirebilir” uyarısında bulunuyor. Yatırımcılar için her maliyetin önemli olduğunu vurgulayan Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar gibi diğer unsurlar da toplam maliyete dahil olmaktadır. Yeni emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artıracaktır. Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş, ancak faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını yukarı çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” dedi. Satışlarda Makas Açılıyor Çimen, resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı arasındaki makasın daha da açılacağının altını çiziyor: “Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri arasında bir makastan söz edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda %4 düzeyinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisidir. Alıcı ve satıcı arasında anlaşılan satış bedelinin resmi işlemlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının dengesini sarsmaktadır. Bu nedenle öteden beri sektör temsilcileri bu vergi oranlarının düşürülmesi yönünde çağrılar yapmaktadır.” Tapu Harcı ve Vergilerdeki Yük Talebi Düşürecek Yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine etkisi konusunda ise Özden Çimen şöyle diyor: “Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete ciddi derecede etki etmektedir. Aynı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri arasında bir makasın açılmasına neden olmaktadır. Biz yıl sonuna kadar satış işlemlerinde artış bekliyorduk ancak bu düzenlemelerin gelecek yıl işlem adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en iyi ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacaktır.” Yabancı ve Yerli Yatırımcı İçin Yeni Riskler Çimen, bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz etkileri olacağını belirterek şunları söyledi: “Son rayiç değer artışı kararlarında önceki dönem 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Ancak bu kez 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu ciddi şekilde azaltacaktır. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai gibi vergi avantajı olan yurtdışı destinasyonlara yönelecektir.” Anadolu’da Daha Ilımlı Artışlar: Yeni Bir Yönelim mi? İstanbul’da bazı bölgelerde %1000’e varan artışlar görülürken, Anadolu’daki artışların daha sınırlı kaldığını belirten Çimen, bu farkların nedenlerine de açıklık getiriyor: “Takdir komisyonları sokak sokak dolaşarak çalışıyor. Bu nedenle her bölgede artış oranları farklılaşabiliyor. Sosyo-ekonomik düzeyi düşük, gelişim potansiyeli sınırlı bölgelerde artış oranları daha düşük kalabiliyor. Ayrıca Anadolu'daki yatırım ilgisi de hızlı tren projeleri, liman büyümeleri ve sanayinin taşınması gibi gelişmelerle zaman içinde yükselebilir.” Kayıt Dışı Riski Artar mı? Özellikle lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceği uyarısında bulunan Çimen, çözümün tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor. Üst segmentteki mülklerin fiyatı arttıkça, bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de ciddi boyutlara ulaştığını söyleyen Çimen, “Eğer gerçekten daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli arasındaki makas kapanır” diye konuştu. İtiraz Süreci ve Hukuki Yük Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz süresinin çok kısa olduğuna değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya çağırıyor. Çimen, “Hızlı bir hukuki hareketlilik, 2017’de olduğu gibi yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Ancak vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin zaman alacağı da bir gerçek” ifadelerini kullandı. Sektör Ne Bekliyor? Gayrimenkul sektörü, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla birlikte vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini düşünüyor. Çimen, sektörel beklentiyi şu sözlerle özetliyor: “Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal düzeydeki artışların bir yansımasından ibaret. Ancak bir değerin reel bazda bu denli yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir seviyesinin de benzer oranda yükselmiş olması gerekir. Eğer iç piyasada denge isteniyorsa, özellikle tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha etkili bir çözüm olacaktır.”